土地交易注意事項 – 田地記事

土地交易注意事項

土地買賣建議

無論房屋或土地買賣皆為人生大事，尤其於從業房屋買賣與土地買賣交易後，看過不少棘手的案例，讓自己對於買賣過程十分謹慎。

不動產買賣的糾紛產生，大多為簽定買賣合約前細節溝通不完全，預防更勝於治療，當糾紛產生仲介公司、業務、代書、都有連帶責任，所以經由大品牌仲介公司交易也對買賣雙方更加有保障，品牌大承擔的責任才大，縱使業務有重大疏失，也不至於關門大吉撒手不管，以下為買賣應土地注意事項：

買賣注意事項

簽定買賣合約前，除了找商譽較好的大品牌仲介公司、代書與備齊基本簽約用資料身分證、權狀、印章等資料以外，仍需要注意幾點 :

一 合約審閱

基本過戶流程：簽約、備件(用印)、完稅、交地。
辦理流程時間與款項比例皆很重要，務必於簽約前溝通協調好付款方式與買賣條件再簽訂買賣合約。

代書流程概念 連結

二 貸款時間

貸款與否直接影響買賣過戶時間，較低金額500~3000萬貸款總交易流程約一個月，而政府落發布錢防制法後，較大金額5000~50000億貸款需送回銀行之總行做審核，銀行子公司與母公司作業一來一通常流程約三個月內。

土地貸款利率更新 連結

三 買賣稅金

較為大筆的稅金如下：
賣方：土增稅、地價稅(分算)、房地合一稅。
買方：契稅(有建物)、代書費、印花稅、登記規費等。

土地增值稅概念 連結
房地合一稅概念 連結

四 套繪證明

需先查詢土地現況套繪情形，確認此標的並無建物套繪，若有此情形需雙方合議責任歸屬，並加註合約書中，通常套繪由地主負責解除。

套繪解說 連結

五 土地產權

是否有地上物、越界建築、出租情形(買賣不破租賃)、建物土地謄本、土地使用分區、分區使用回饋金、周邊嫌惡設施、市場成交行情等，一般於市場品牌公司大多皆能提供完整產權調查報告書，務必詳閱。

六 土地路權

臨路土地是否為私人土地，是否願意寫出開放路權同意書供建築水電用。需注意土地出入口道路之所有權情況。PS：若無道路也可以行使法規「袋地請求權」。

法規-袋地請求權 連結

七 可否指定建築線

舊市區買賣較重劃區不同，常態性加入買賣合約附註土地標地需可指定建築線。

指定建築線概念 連結

八 農地使用證明

若標的為「農地農用」，可申請「農地使用證明」。農發條例38-1條可免課徵土地增值稅、房地合一稅等稅金，但農證申請時間較長且需要政府單位現場會勘，流程約一個月時間。

農地使用證明概念 連結

九 履約保證

若雙方沒有特別約定，建議由「建築經理公司」承做價金履約保證，與「銀行價金信託」不同，前者保管+連帶責任，後者純保管。

履約保證概念 連結

十 仲介費協議

與仲介談好買賣需支付的傭金總金額，並且寫下付傭同意書並留底，雙方才會有付費之依據，可匯入履保帳戶由履保公司出帳，辦理完成也會有付款紀錄，較不易產生認知落差。

加註 建物買賣

除上述的需幾點外，如果屬於建物房屋買賣，另需注意屋況是否「滲漏水」損壞，是否發生過「非自然身故」，交屋前須仔細查詢，若有問題盡快存證，現行不動產法規中有一條「物之瑕疵擔保責任」若能舉證交屋前的屋況瑕疵，六年內皆可以追逤。

以上為土地交易注意事項
希望對不了解的朋友有幫助

COVID-19肺炎防疫加開

台灣的抗疫團隊、第一線的醫護人員、共同防疫的大家辛苦了!!

在此向在台灣努力的人們的致意
五月台灣疫情的失控至今，造成台中市確診足跡增加，各行業皆艱辛
可疫情會過去，只要大家同心，總會雨過天晴!!

祝福，共同生活於同島的朋友們都能平安、健康!!
早日回歸正常的生活!!

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