房地合一稅之概念與實務 – 田地記事

房地合一稅概念

「房地合一稅」又名「兩稅合一」
以下為房地合一稅的相關規定與計算方式：

房地合一稅簡介

政府為遏止炒作房地產短期買賣，取代原有奢侈稅制，於105年1月1日上路之新稅制，針對短期買賣房地產課徵總獲利之稅率。

歷經仲介許久周旋後順利賣出掛心已久的房地產，雖然開心但仍要注意新的稅制，到仲介公司簽約前千萬記得請仲介提供查詢自己的土地是否有「房地合一稅」舉凡建物土地謄本中，移轉原因為: 買賣、贈與、交換、皆視同過戶移轉，此謄本內容將會作為買賣的證明，國稅局得依照稅率課徵「房地合一稅」。

施行時間

104年12月30日前 為舊制「奢侈稅」(持有兩年免稅)
105年01月01日後 為新制「房地合一稅」

課徵條件

賣出價格 – 購買成本 – 5%免稅額 – 土地漲價總額 = 總獲利金額

依照持有不動產年限計算總獲利比 :

0~1年移轉 課徵總獲利45%
1~2年移轉 課徵總獲利35%
2~10年移轉 課徵總獲利20%
10年~以上 課徵總獲利15%

房地合一稅致命陷阱

如果你要過戶給小孩

千萬不要辦理「交換 & 贈與」的移轉方式!!!
千萬不要辦理「交換 & 贈與」的移轉方式!!!
千萬不要辦理「交換 & 贈與」的移轉方式!!!

因「交換與贈與」是依公告現值作為前次取得成本。

土地合併、分割、交換概念 連結

簡單說
你買土地40萬/坪，之後轉手賣50萬/坪，前次取得成本40萬/坪，可精準計算總獲利10萬/坪。
但若你交換&贈與土地後，並無實際買賣金額，以當年度公告現值作為移轉價值依據，故將會用前次公告現值作為買的取得成本

例：公告現值為24000元/平方公尺x0.3025換算成每坪=79338元/坪。你上次買的成本就會變成7.9萬元/坪，那麼你賣出50萬/坪，總獲利42.1萬/坪，假設一年內買賣等於獲利45%給國稅局，你將需繳納總獲利18.9萬/坪的「房地合一稅金」將近整塊地的4成價金拱手送給國稅局，辦理移轉務必小心。

國稅局認定

國稅局認定課徵大方向皆需要有書面記載資料記錄，就是無論你的「過程」如何只要不涉及非法與逃漏稅重大嫌移，國稅局將不會有太大意見，大方向主要以審閱謄本作為依據，只要謄本顯示移轉原因能讓國稅局認定 :

1.買賣、贈與、交換 = 視同移轉。
2.實價登錄買價或前次取得公告現值 = 前次成本依據。
3.符合房地合一稅課徵時間範圍。
4.依照總獲利持有時間之稅率。

若有以上的情形國稅局單位將會無情向你課徵「房地合一稅」
若有「房地合一稅」可扣除「土地增值稅」之土地漲價總額，屬不重複課稅機制。

農地免稅

農地買賣若現況為「農地農用」可申請「農地使用證明」農發條例38-1條可免課徵「土增稅與房地合一稅」但農業使用證明需要政府單位來會勘現場，且條件嚴苛若地上非農用或僅有部分農用無法申請，建議於買賣前溝通好若農證未過雙方之條件與總價金，才不會造成買賣糾紛。

稅金試算

知道稅金是你的權利，若貿然不知的情形簽約，之後被追繳稅金造成交易糾紛總是傷了金錢與精神，千萬要小心！惱人的「房地合一稅」該如何計算請看下圖：

房地合一稅實務解析

一.可合併分割，也可以買賣，但千萬別贈與別交換。
二.有房地合一稅還是要繳土增稅，但房地合一稅可以扣抵土增稅額。
三.如果不動產買賣沒獲利，當然不需要繳房地合一稅。

以上為房地合一稅概念
希望對不了解的朋友有幫助
若有需要稅金試算協助，請與我聯絡。

COVID-19肺炎防疫加開

台灣的抗疫團隊、第一線的醫護人員、共同防疫的大家辛苦了!!

在此向在台灣努力的人們的致意
五月台灣疫情的失控至今，造成台中市確診足跡增加，各行業皆艱辛
可疫情會過去，只要大家同心，總會雨過天晴!!

祝福，共同生活於同島的朋友們都能平安、健康!!
早日回歸正常的生活!!

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